1. 1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「동법 시행령」 제154 제1항의 규정에 의해 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나,


재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것입니다.


상기에서 재건축주택의 완성일은 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 당해 주택의 사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)을 말하는 것입니다.


또한, 상기의 내용을 적용 함에 있어 나머지 1주택의 양도일은 일반적인 거래인 경우 매매대금 청산일과 등기접수일 증 빠른 날을 말합니다.


2. 고객님의 경우 상기1 및 아래3의 요건을 충족한 경우 비과세 적용을 받을 수 있으나, 관리처분계획 인가일이 2006. 1. 1. 이후인 조합원입주권은 주택으로 보는 것이므로 고객님의 경우 A주택(일반주택) 양도시 1세대 2주택에 해당되어 양도소득세가 과세되며, 종전에 2주택을 취득하여 보유중 1주택이 주택재건축사업 시행으로 주택이 완성된 경우 주택의 취득시기는 종전주택의 취득일이 되므로 1세대2주택에 해당 되어 먼저 양도하는 주택은 비과세적용을 받을 수 없습니다.


또한, 관리처분계획의 인가일이 2006. 1. 1 이후인 조합원입주권은 주택으로 보는 조합원입주권에 해당하여 고객님의 경우 1세대 2주택에 해당하는 것입니다.


3. 참고로, 1세대1주택 비과세 요건은 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대(소득세법 제89조 제2항 규정의 조합원입주권을 소유한 세대는 제외)가 그 주택의 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 양도한 경우 비과세(9억 초과 고가주택은 과세) 되는 것입니다.


'2년이상 거주'란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대 전원이 함께 2년이상 거주하는 경우를 의미하는 것이며,


“1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것으로서, “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함하는 것입니다.


■ 관련 법령 및 예규


* 소득세법 시행령 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
① ～ ② 생략


③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (2008. 11. 28. 개정)

④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 2년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (2008. 11. 28. 개정)
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2008. 11. 28. 개정)
2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2008. 11. 28. 개정) 부동산거래-455, 2010.03.24